Madrid se ha convertido en la capital número uno del mundo para la inversión inmobiliaria de lujo, por delante de plazas como Dubái o Miami. Y dentro de Madrid, hay un nombre que concentra como ningún otro el interés del comprador internacional: el Distrito de Salamanca. Familias latinoamericanas, patrimonios de Oriente Próximo, ejecutivos europeos y profesionales que regresan a España miran, una y otra vez, a las mismas calles del ensanche del Marqués de Salamanca.
Si usted es uno de ellos, probablemente le ronda una pregunta muy concreta antes que cualquier otra: ¿puedo realmente comprar aquí siendo extranjero, y qué implica hacerlo? La respuesta corta es sí, con total seguridad jurídica. La respuesta larga —el cómo, el cuándo y el cuánto— es lo que recoge esta guía, pensada para que llegue a la firma sabiendo exactamente qué esperar en cada paso.
¿Puede un extranjero comprar vivienda en el Distrito de Salamanca?
Sí, y sin restricciones por nacionalidad. España no limita la compra de vivienda a extranjeros: puede adquirir un inmueble tanto si es residente como no residente, y tanto si es ciudadano de la Unión Europea como si procede de fuera de ella. La diferencia entre estos perfiles no afecta a su derecho a comprar, sino a aspectos prácticos: la documentación que le pedirán, la fiscalidad asociada a su condición y, sobre todo, las condiciones de financiación si necesita una hipoteca.
El único trámite verdaderamente imprescindible antes de poder firmar es el NIE, del que hablamos más abajo. Con él en la mano, un comprador extranjero tiene exactamente los mismos derechos sobre la propiedad que un ciudadano español.
El fin de la Golden Visa: qué cambió en 2025 y qué no
Conviene aclarar cuanto antes una confusión muy extendida. Durante años, invertir 500.000 € en vivienda en España daba acceso a la conocida como Golden Visa, un permiso de residencia por inversión. Ese programa dejó de existir el 3 de abril de 2025, en virtud de la Disposición final vigesimoprimera de la Ley Orgánica 1/2025.
¿Qué significa esto para usted en la práctica?
- Lo que NO ha cambiado: comprar vivienda en el Distrito de Salamanca siendo extranjero sigue siendo totalmente posible y seguro. La propiedad, los derechos y el proceso son idénticos.
- Lo que SÍ ha cambiado: la compra de un inmueble, por sí sola, ya no otorga un permiso de residencia. Quien busque residir en España debe tramitar la residencia por otras vías legales —como el visado de nómada digital o el visado no lucrativo—, que se gestionan de forma independiente a la operación inmobiliaria.
Dicho de otro modo: la inversión inmobiliaria y la residencia, que antes iban de la mano, ahora son dos decisiones separadas. Si su objetivo es exclusivamente patrimonial o de uso, nada le afecta. Si además busca residir, conviene que un abogado de extranjería le acompañe en paralelo.
El NIE: el primer paso imprescindible
El NIE (Número de Identidad de Extranjero) es el identificador fiscal que todo extranjero necesita para operar en España: comprar una vivienda, abrir una cuenta bancaria, pagar impuestos o contratar suministros. Sin NIE no es posible elevar a público la escritura de compraventa.
Puede obtenerlo por dos vías principales:
- En el consulado o embajada de España de su país de residencia, antes de viajar.
- En España, mediante cita en una oficina de extranjería o comisaría de policía.
Si no desea ocuparse del trámite personalmente, es habitual otorgar un poder notarial a un abogado o representante en España para que gestione el NIE —y, si lo desea, la propia firma de la compraventa— en su nombre. Para el comprador internacional que opera desde fuera, esta delegación discreta y bien estructurada ahorra desplazamientos y agiliza toda la operación.
El proceso de compra, paso a paso
Una operación en el distrito, bien acompañada, sigue una secuencia clara y previsible:
- Obtención del NIE y, de forma muy recomendable, apertura de una cuenta bancaria en España para domiciliar pagos, impuestos y suministros.
- Selección y due diligence del inmueble: solicitud de la nota simple al Registro de la Propiedad para verificar la titularidad y la ausencia de cargas, revisión del estado de la comunidad y de la situación urbanística del edificio.
- Contrato de reserva o de arras: formaliza la intención de compra y retira el inmueble del mercado, normalmente con la entrega de una señal. Es un momento delicado que conviene revisar con asesoramiento legal antes de firmar nada.
- Firma de la escritura pública ante notario: el acto central de la compraventa. El notario da fe de la operación, se entregan las llaves y se realiza el pago del precio pendiente.
- Liquidación de impuestos e inscripción en el Registro: tras la firma, se liquidan los impuestos correspondientes (el modelo 600 para el ITP en segunda mano) y se inscribe la nueva titularidad en el Registro de la Propiedad, el paso que blinda definitivamente su derecho.
En operaciones de alto valor, gran parte de este recorrido puede gestionarse de forma discreta y confidencial, algo que el comprador del distrito valora especialmente.
Impuestos y gastos de compra en 2026
Es la parte que más conviene tener mapeada, porque determina el desembolso real por encima del precio de la vivienda. Hay que distinguir dos escenarios:
Vivienda de segunda mano (lo más habitual en el distrito)
- ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): en la Comunidad de Madrid, el tipo general a fecha de 2026 es del 6%, aplicado sobre el mayor valor entre el precio escriturado y el valor de referencia del Catastro. Existe una bonificación que rebaja el tipo efectivo al 5,4%, pero solo para viviendas de hasta 250.000 € destinadas a residencia habitual, un supuesto que rara vez se da en el Distrito de Salamanca.
Vivienda de obra nueva o gran rehabilitación
- IVA del 10% sobre el precio, más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), en torno al 0,75% en Madrid a fecha de 2026.
Gastos comunes a ambos casos
- Notaría y Registro de la Propiedad: aranceles regulados, en función del valor del inmueble.
- Gestoría: tramitación administrativa de impuestos e inscripción.
- Asesoramiento legal independiente: muy recomendable, en especial para el comprador extranjero.
Como referencia orientativa, en una compra de segunda mano el conjunto de impuestos y gastos suele situarse entre el 10% y el 13% del precio; en obra nueva, algo por encima, por el mayor peso del IVA. La plusvalía municipal, conviene saberlo, corresponde por norma general al vendedor, no al comprador. Estas cifras son orientativas y dependen de cada operación: confírmelas siempre con su asesor antes de cerrar números.
La hipoteca para no residentes
Si va a financiar parte de la compra y es no residente, hay diferencias importantes respecto a un comprador local que conviene anticipar:
- Porcentaje de financiación: la banca española suele financiar a un no residente entre el 60% y el 70% del menor valor entre precio y tasación —y, con frecuencia, no más del 60%—, frente al 80% habitual para residentes. En la práctica, esto exige disponer de un ahorro previo del orden del 35–40% del precio, sumando entrada y gastos.
- Tipo de interés y plazo: las condiciones para no residentes tienden a ser algo menos ventajosas, con tipos por encima del entorno del 3% y plazos que habitualmente no superan los 20 años.
- Perfil del solicitante: la financiación es más accesible para ciudadanos de la Unión Europea, Estados Unidos, Reino Unido y Suiza, y siempre se exige acreditar ingresos estables y demostrables en el país de origen.
- Documentación: el proceso requiere más papeleo y suele ser más largo, por lo que conviene iniciarlo con tiempo.
Muchos compradores del distrito, no obstante, operan al contado, lo que simplifica y acelera notablemente la operación. Sea cual sea su caso, conocer de antemano su margen de financiación evita sorpresas en el tramo final.
El valor del asesoramiento independiente
En un mercado tan específico como el del Distrito de Salamanca, el comprador internacional gana mucho rodeándose de los profesionales adecuados desde el primer día. Un buen acompañamiento incluye:
- Due diligence rigurosa: verificación de cargas, situación de la comunidad de propietarios, derramas pendientes, Inspección Técnica del Edificio (ITE) y protección urbanística de la finca.
- Asesoramiento legal independiente, especialmente si firma mediante poder o reside fuera de España.
- Acceso a producto off-market: una parte muy relevante de las mejores operaciones del distrito no llega a publicarse nunca y se mueve de forma reservada entre profesionales y clientes de confianza.
- Discreción y confidencialidad en cada fase, un valor esencial en el segmento de gran lujo.
Compre con la tranquilidad de quien conoce el distrito calle a calle
Comprar en el Distrito de Salamanca siendo extranjero es, hoy, una operación segura, transparente y perfectamente accesible. Las claves son las de siempre: entender el proceso, mapear bien los costes, anticipar la financiación si la necesita y rodearse de un equipo que conozca el mercado por dentro.
En Distrito de Salamanca acompañamos a compradores nacionales e internacionales en cada paso de la operación, con atención personalizada en español e inglés, conocimiento granular del mercado calle a calle y la discreción que exige este distrito. Si está valorando una compra —ahora o en los próximos meses— le ofrecemos una primera consulta para analizar su objetivo y mostrarle, sin compromiso, las oportunidades que mejor encajan con su perfil.
Preguntas frecuentes
¿Puede un extranjero comprar una vivienda en el Distrito de Salamanca?
Sí. No existe restricción para que un extranjero, residente o no residente, comunitario o extracomunitario, compre vivienda en España. El único requisito previo imprescindible es obtener el NIE (Número de Identidad de Extranjero).
¿La compra de vivienda da derecho a residencia tras el fin de la Golden Visa?
No. Desde el 3 de abril de 2025, la compra de un inmueble ya no otorga permiso de residencia en España. Comprar sigue siendo totalmente posible; la residencia se gestiona ahora por otras vías, como el visado de nómada digital o el no lucrativo.
¿Qué impuestos y gastos paga un comprador en el Distrito de Salamanca?
En vivienda de segunda mano, el ITP en la Comunidad de Madrid es del 6% (a fecha de 2026); en obra nueva, IVA del 10% más AJD. Sumando notaría, registro, gestoría y asesoramiento, el coste total suele situarse entre el 10% y el 13% del precio en segunda mano.
Una última reflexión, con franqueza: cada compra tiene sus matices y la normativa cambia con el tiempo. Tome esta guía como un buen punto de partida, no como la última palabra. Antes de dar el paso, déjese acompañar por un asesor de confianza que estudie su caso concreto —es, sin duda, la mejor inversión previa a la inversión—. Estaremos encantados de escucharle y de ayudarle a rodearse de las personas adecuadas.